本帖最后由 情深不寿 于 2019-8-31 15:22 编辑
据统计,家装市场旧房翻新率高达70%,四成的存量房都老过17年。年代越久远的房子,因为装修过时,格局不合理,越需要大拆大改,重新设计。尤其是上海有很多二手房是年代有些久的老公房,普遍存在通风差、采光差、墙体老化、水管老化等问题。我们今天就从这些老房都存在的问题,来给你一些改造建议。






一、不同年代二手房房屋问题诊断





70、80年代建成的住宅,以砌体结构的红砖楼最为广泛,通常不会超过6层且没有电梯,在户型上,基本找不出如今我们追求的南北通透户型,窗户朝向东西南北都有。因此这个年代的房子改造重点在户型改善和更换老化材料,比如水电路改造、更换门窗、增加采光等。

90年代的住宅,主要以砖混结构和框剪结构为主,除了多层,还出现了高层、小高层等多种住宅形式。在户型上,虽然优于70、80年代的房子,但仍然存在短板。因此这个年代的住房改造重点在户型改善、增加收纳空间、水电路改造等。



2000年后的住宅普遍为现浇混凝土结构,承载力强,稳定性、隔音效果均表现优异,多为高层或低密度洋房,都配备电梯。户型的动静分区合理,功能划分更加细致入微,比如干湿分离的卫生间,具有通透采光的飘窗,卧室带有的卫生间或者衣帽间等。当户型不需要过多的改动,我们对「居住升级」则提出了更高的需求,表现为智能马桶、智能开关插座的逐渐流行,洗碗机、软水机、零冷水热水器、中央空调、新风系统、净水系统等成为年轻人装修时会普遍考虑的问题。

二、手房普遍问题装修建议




一、水路改造


70、80年代的老房子,镀锌管是当时最重要的水管,所有管线均采用明管布置,占用空间不说,还严重影响美观,使用一段时间后,管内聚集大量锈垢,造成水中重金属元素过高,饮用后危害人体健康。90年代的老房子,大部分水管仍然使用的是镀锌管,且明管安装,不但影响水质还容易出现渗漏情况。面对这样的问题,建议还是要从源头改造。


装修建议:对水路进行升级改造,全部替换为新的镀锌管(与原材料保持一致),如果预算足够,必要时可增设净水系统,优化水质。

升级方案:对于00年代以后的房子,不存在水管老化问题,但是日益严峻的自来水用水硬化、污染问题还是让人心有戚戚,这个时候,可以考虑全屋净水系统或者净水设备。


净水系统:净水系统的本质很简单,就是用各种网、膜、芯等滤材进行层层过滤。全屋净水系统,通常由前置过滤器、中央净水机、中央软水机和末端直饮净水器组成。


前置过滤器(后文简称前置),装在家里自来水管路的最前端(水表后面),过滤自来水中的泥沙、铁锈、大颗粒物质,防止水网中的大量沉淀杂质对人体造成伤害,并且对用水的家电起到预保护作用,作用明显,建议每个家庭都装一个。


中央净水机,自来水通过前置之后,就来到了中央净水机,中央净水机的滤网更精细,比前置过滤得更彻底一些。

中央软水机,装在前置之后,通过树脂材料吸附水中的钙镁离子,使得水的硬度下降,不会在水管内壁结垢。因为通过软水机的水不能喝,所以中央软水机和中央净水机通常类似「并联」的关系。


末端直饮净水器,装在中央净水机之后,可以过滤掉细菌病毒、重金属、有机化合物、泥沙、甚至矿物质,产出的水是100%纯H₂O,这样的水是最安全的,可以直接饮用。

二、电路改造


70、80年代的老房子,有线电视、电话以及网络还没有普及到各个家庭的时候,弱电路通常都是在后期自行改造时临时搭建的,强电也因为当时的用电设备较少,原始配置早已不能满足如今的日常需求。90年代虽然每家每户已经配有专门的配电箱,但是回路过于简单,比如大功率的空调、厨卫电器依旧在一个回路上,负荷过大还是会跳闸,使得其他电器无法使用。



装修建议:首先要明白一个道理,年代越老的房子,水电路的改造费用越高,这是必然的。在装修之前,要对水电点位进行重新规划:将强电和弱电分开,将照明、插座、电器以及大功率电器分开处理,并选择对应需求的线材,以2.5~6mm2的铜芯线为主;配电箱的标准是:总开关、空调、厨房插座、卫生间插座、普通插座、照明等回路分开。

三、户型改善

1.厨房、卫生间过小

70、80年代的老房在建设之初,厨房通常面积狭小,并且没有燃气井和管道井的(燃气管道都是后来改建的);卫生间也非常小,通常在1~2㎡之间,管道非常占空间,基本为蹲厕,而且通常为暗间,没有窗户,采光、散味效果都不佳。


装修建议:做饭机会不多的家庭可以尝试开放式厨房,改善簇拥的环境。厨房尽量增加储藏空间,满足收纳需求。充分利用吊柜和地柜的空间,可以选用日系橱柜下拉篮、转角怪物等。


很多老房子的卫生间是暗间卫生间,对于90年的房子,厨房、卫生间的面积虽然有所改善,但并不是以人为本的设计,卫生间没有干湿分区。

装修建议:可以选用浅色系瓷砖提亮空间明度、增加一定程度的灯光照明并选用大吸力的排风系统。另外,非常关键的一点,要重新做防水层,完成之后要做闭水实验。卫生间建议选择尺寸较小的卫浴产品,多增添收纳空间,条件允许的情况下可以将干湿区分离开来。


升级方案:对于00年代之后的房子,卫生间不存在面积及干湿分离问题,可以考虑使用更人性化的设备,如具有座圈升温、温水冲洗等功能的智能马桶、壁挂马桶、针对老人或者孕妇的坐式淋浴等。




2.没有客厅

进门是狭小的门厅和过道,也属于老房的通病。

装修建议:首先,通过测量面积,做出合理的规划,如果客厅只是面积小,不妨在家具的选择上,选择体量较小的或多功能的家具。

如果实在挤不出空间,可以考虑借用卧室的面积(老房的卧室通常面积很大),可以采用轻隔断的方式,合理布局。




3.厅设计不合理

虽然在户型的设计上,有了「厅」的概念,但实际上,厅的存在有着很多不合理性。比如暗厅,采光非常差;比如面积过小,没办法做合理布局;再比如,厅四面开门,卧室的门对着公共区域,不能对隐私形成保护。

装修建议:如果是暗厅,以浅色系布置为主,有助于增强空间整体的亮度;除主灯外多设置分散光源,比如射灯、壁灯等;看看隔墙是否为可拆的非承重墙,为空间增容;关于隐私的问题,可以增加门帘等轻隔断。




四、老旧窗户改造

70、80年代的老房子窗户多为铁框架的单层玻璃,无论从封闭、隔音和保温性能来说,都比较差。部分住宅经过政府的改造更换成为推拉的塑钢窗,虽然性能有所升级,但隔音和保温的效果依旧不是很好。

装修建议:外窗更换不仅影响着日后的居住环境,还影响着室内整体的美观性。建议使用时下流行的断桥铝双层玻璃门窗。断桥铝门窗的隔音、保温性能在同类产品中最优,并且拥有多种开启方式,更具人性化。现在已经有三层中空断桥铝窗户,隔音效果更佳,如果是临街或在闹市的房子,可以考虑使用。




五、墙地面改造

许多老房的墙面、地面也存在着令人难以忍受的问题。墙面和顶面通常是刷大白(石膏+腻子),地面是水泥地,有一些还保留着绿色的墙裙。经过岁月的洗礼,墙面、地面开裂严重,有些部分还会出现发霉、卷皮、脱落。

90年代的墙面依旧以刷大白为主,掉粉、空鼓、发霉、开裂、卷皮、脱落都是经常会出现的问题。

装修建议:建议把墙皮全部铲掉,直到露出红砖,进行标准化的基层处理。加上后续要进行石膏找平,老房墙面处理的成本会比新房高。地面如果情况很糟糕,同样铲至基层,重新找平铺贴。

升级方案:墙面、地面材料更加丰富,乳胶漆色彩更加丰富,除了乳胶漆,壁纸、墙布、艺术涂料、艺术手绘等也成为热门的墙面装饰,地面材料除了瓷砖、地板、软木地板、水磨石等也给予了更多选择。




六、采暖改造

南方的老房子没有集中供暖,北方的老房子,铸铁暖气片也被很多人吐槽,虽然它有着较长的使用寿命,但是颜值差,存在卫生死角不方便清理,且热效率低、传热慢。90年代的暖气片和70、80年代类似,但是装修的时候都用木饰包起来,随着长时间的使用,木饰老化严重,还会产生卫生死角。

装修建议:装修前最好提前规划,究竟更换什么样的取暖设施,是壁挂式暖气片还是地暖。通常地暖会损失5cm左右的房高。

升级方案:现在南方很多家庭同时安装中央空调和地暖采暖。国家煤改电计划的实施,也让很多家庭选择燃气壁挂炉或者冷凝式壁挂炉。





七、阳台不保温

封闭式阳台虽然已经比较常见,但是通常都是用塑钢、普通铝合金窗进行封闭,推拉的形式容易造成变形、损坏;而且没有保温层,冬冷夏热,让阳台失去了本有的惬意感。

装修建议:阳台不保温,首先要更换窗户,前面提到了,建议大家更换断桥铝门窗。

墙面的保温处理:可以在原墙上用木龙骨钉框架,再附上一层油布纸,然后在油布纸外面填充保温板,最外层封上石膏板。最后可以选择贴砖或者刷乳胶漆。





八、室内空气质量改善

很多老房子普遍存在通风差的问题,在进行房子改造的时候,设计师会通过户型改造或者增加换气设备改善通风状况,现在又到冬季,随着集中供暖一起来的,还有雾霾,室外空气质量差,冬季很少开窗,导致室内空气质量堪忧。

装修建议:室内增加空气净化器等设备或者安装新风系统。



新风系统负责把新鲜、健康的空气送到室内,浑浊空气排到室外,让居室保持一个干净舒适的环境。有了新风系统,也可以避免开窗的困扰,使室内更加安静。


关于净化器和新风的区别——净化器过滤来过滤去始终是屋子里的那些空气,不能从室外引进新空气。如果房子的面积比较大且每个房间都配备一台净化器,造价也是很高的,而且还占用地面空间,可以考虑换成新风系统。

使用后需更换的新风滤网

现在市面上的主流新风系统方案是双向新风系统(全热交换机),全屋吊顶,有进风有出风,实现定向的空气流,可以过滤PM2.5,适用于中等以及偏大户型。


另有壁挂式新风系统,可以局部换气,效果不及全屋新风,但是可以不吊顶,不走管道,安装简单,适合装修完的家庭作为不能做全屋新风的一种补救措施,结构不复杂的小户型也可以考虑。




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